Hipotecas divisibles: El Gobierno impulsa el crédito para proyectos inmobiliarios
El Gobierno Nacional oficializó una medida clave para el sector inmobiliario y el acceso a la vivienda. A través de la Resolución Conjunta 2/2025, firmada por los ministerios de Economía y de Justicia, se reglamentó la implementación de las hipotecas divisibles, una herramienta financiera que permitirá ampliar la oferta de créditos para desarrollos en construcción y subdivisiones urbanas.
La normativa, publicada en el Boletín Oficial, habilita la constitución de hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a futuros proyectos inmobiliarios, destinados a dividirse bajo el régimen de propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios o en parcelas del dominio común.
Acceso al crédito desde el "pozo"
Uno de los cambios más relevantes es que cualquier persona podrá acceder a un crédito hipotecario de largo plazo para comprar una vivienda aún en etapa de construcción —conocido comúnmente como “desde el pozo”— o para adquirir un lote en un futuro barrio, incluso antes de que el terreno haya sido subdividido formalmente.
Esto permitirá equiparar el acceso al financiamiento con las condiciones que actualmente tienen las propiedades ya finalizadas, lo que facilitará la inversión y el acceso a la vivienda desde las etapas más tempranas de cada proyecto.
Requisitos y alcances de la nueva modalidad
La hipoteca divisible podrá aplicarse siempre que el inmueble:
-
Esté libre de gravámenes o cuente con reconocimiento del acreedor.
-
Posea un proyecto urbanístico aprobado que defina cómo se subdividirá.
-
Incluya en su acto constitutivo la conformidad de las partes para dividir el crédito y la garantía hipotecaria.
Además, la normativa contempla que estas hipotecas puedan ser:
-
Cedidas o transferidas
-
Integradas a fideicomisos financieros
-
Securitizadas
-
Utilizadas para la emisión de letras hipotecarias, conforme a la legislación vigente.
Con esta medida, se busca ampliar las herramientas del mercado financiero para canalizar crédito hacia desarrollos habitacionales y mejorar las condiciones de acceso a la vivienda propia.
También se regula la hipoteca sobre el derecho real de superficie
La resolución también incorpora una figura novedosa: la posibilidad de constituir hipotecas sobre el derecho real de superficie. Esto permitirá que se pueda hipotecar, por ejemplo, el derecho a construir en el subsuelo, sobre la rasante o en el vuelo del inmueble, siempre dentro del plazo de duración del derecho de superficie.
Esta herramienta ofrece nuevas posibilidades para estructurar proyectos inmobiliarios complejos, especialmente en zonas urbanas donde se aprovecha el uso del suelo de forma vertical.
Con estas medidas, el Gobierno Nacional apunta a reactivar la construcción, incentivar la inversión privada y reducir el déficit habitacional en Argentina. El sistema de hipotecas divisibles era una demanda histórica de desarrolladores y entidades financieras, y su implementación abre un nuevo capítulo para la planificación urbana y el acceso al crédito.
